Calcular intereses legales gastos hipotecarios paso a paso

3,25 %

Tipo de interés legal del dinero en 2024, 2025 y 2026 · Ley de Presupuestos Generales del Estado

5,25 %

Tipo de interés procesal tras sentencia (interés legal + 2 puntos) · artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

50 % / 100 %

Porcentajes de recuperación según el concepto de gasto · jurisprudencia del Tribunal Supremo

Recuperar los gastos de formalización de una hipoteca exige dos cálculos distintos: primero, determinar el capital recuperable por cada concepto de gasto; segundo, aplicar el tipo de interés legal año a año desde que se pagó hasta que se cobra. Esta guía cubre ambos cálculos en ese orden, e incluye un ejemplo numérico completo y la documentación que necesitarás para presentar la reclamación.

• Los gastos de notaría e inscripción registral se reparten al 50 % entre banco y cliente, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo consolidada desde enero de 2019.
• Los gastos de gestoría los asume el banco al 100 %, según el mismo criterio del Tribunal Supremo.
• La tasación es un punto controvertido: hay criterios judiciales contradictorios. Consulta a un abogado antes de incluirla.
• La comisión de apertura solo es reclamable si el banco no acredita que corresponde a un servicio efectivamente prestado, conforme a la sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023.
• El tipo de interés legal del dinero para 2025 y 2026 es el 3,25 %; los intereses procesales, regulados en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son el tipo legal más dos puntos porcentuales: actualmente el 5,25 %.
• Plea calcula los intereses judiciales por tramos dentro del expediente, sin hojas de cálculo externas.

¿Qué gastos hipotecarios puedes reclamar y en qué porcentaje?

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, consolidada a partir de las sentencias de enero de 2019, establece qué parte de cada gasto de formalización corresponde al banco y qué parte al cliente. Antes de calcular los intereses, necesitas saber sobre qué capital los aplicas.

Notaría

50 % a cargo del banco, 50 % a cargo del cliente. Solo puedes reclamar la mitad del importe que pagaste.

Registro de la Propiedad

50 % a cargo del banco. El criterio del Tribunal Supremo equipara este gasto al de notaría en el reparto.

Gestoría

100 % a cargo del banco. El Tribunal Supremo considera que la gestoría gestiona los intereses del prestamista, no del prestatario.

Impuesto de AJD

Desde el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el sujeto pasivo del AJD en préstamos hipotecarios es el banco. Para hipotecas anteriores, la jurisprudencia reconoce la devolución al cliente.

Tasación

Punto controvertido: algunas resoluciones la imputan al banco en su totalidad; otras la consideran no reclamable. No existe un criterio uniforme del Tribunal Supremo. Consulta a un abogado antes de incluirla.

Comisión de apertura

Solo reclamable si el banco no acredita que responde a servicios efectivamente prestados, conforme a la sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023. Requiere analizar el contrato concreto.

El capital sobre el que calcularás los intereses es la suma de los importes recuperables de cada concepto. Si pagaste notaría, tu capital reclamable por ese concepto es la mitad de lo abonado. Ese es el número que entra en la fórmula.

¿Cuáles son los tipos de interés legal aplicables por tramos?

El tipo de interés legal del dinero lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Para calcular los intereses sobre gastos hipotecarios, aplicas el tipo vigente en cada año natural transcurrido desde la fecha de pago. No se aplica un tipo único para todo el periodo.

Los valores de 2015 a 2022 son valores de referencia aproximados. Para una reclamación judicial, verifica el tipo exacto de cada año en el BOE correspondiente o usa la Calculadora de intereses judiciales y legales, por tramos que aplica automáticamente el tipo correcto a cada fracción temporal.

Interés legal frente a interés procesal

El interés legal del dinero se aplica desde la fecha de pago del gasto hasta la fecha de la sentencia o del acuerdo extrajudicial. El interés procesal, regulado en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se aplica desde la fecha de la sentencia hasta el pago efectivo por el banco, y equivale al tipo legal más dos puntos porcentuales: actualmente el 5,25 %. Son dos conceptos distintos que corresponden a periodos distintos. No los sumes ni los apliques al mismo tramo.

La fórmula para calcular los intereses legales sobre gastos hipotecarios

Intereses = Capital × Tipo × Tiempo

Cada variable tiene una definición precisa en este contexto:

• Capital: el importe recuperable del gasto, una vez aplicado el porcentaje que corresponde al banco según el concepto (la mitad para notaría y registro, la totalidad para gestoría).
• Tipo: el tipo de interés legal del dinero vigente en el año o fracción de año que estás calculando. No apliques un tipo único a todo el periodo si este abarca varios años con tipos distintos.
• Tiempo: la fracción del año en que ese tipo estuvo vigente, expresada en días sobre 365.

Cómo manejar los años parciales

Cuando el periodo de cálculo no coincide con años naturales completos, divides el tramo en tres partes: el fragmento del primer año (desde la fecha de pago hasta el 31 de diciembre de ese año), los años naturales completos intermedios, y el fragmento del último año (desde el 1 de enero hasta la fecha de recuperación). Aplicas el tipo de cada año a su fracción y sumas los resultados.

Ejemplo de estructura de cálculo para un tramo parcial

Si el gasto se pagó el 1 de julio de 2022 y la sentencia se dicta el 30 de junio de 2026, el periodo tiene cuatro tramos:

1. Del 1 de julio al 31 de diciembre de 2022: 184 días (tipo del año 2022).
2. Todo el año 2023: 365 días (tipo del año 2023, 3,25 %).
3. Todo el año 2024: 366 días (tipo del año 2024, 3,25 %).
4. Del 1 de enero al 30 de junio de 2026: 181 días (tipo del año 2026, 3,25 %).

Calculas los intereses de cada tramo por separado y sumas los cuatro resultados. El total es el importe de intereses legales que puedes añadir al capital reclamado.

Paso a paso: cómo calcular los intereses legales de tus gastos hipotecarios

El proceso completo tiene seis pasos. Sigue el orden: cada paso usa el resultado del anterior.

1. Reúne la escritura de préstamo hipotecario y todas las facturas de los gastos de formalización. Necesitas la fecha exacta de cada pago y el importe exacto abonado. Sin esas fechas no puedes calcular el periodo de devengo de intereses.
2. Identifica el importe recuperable de cada concepto. Aplica los porcentajes: la mitad sobre notaría y registro, el total sobre gestoría. Para la tasación, no la incluyas sin criterio jurídico claro de tu audiencia provincial. El resultado de este paso es tu capital base por cada concepto.
3. Determina el periodo de cálculo para cada gasto. El periodo va desde la fecha en que pagaste el gasto hasta la fecha prevista de recuperación (sentencia o acuerdo). Si aún no tienes sentencia, usa la fecha de presentación de la demanda como referencia provisional.
4. Divide cada periodo en tramos anuales. Para cada tramo anota el número de días y el tipo de interés legal vigente ese año. Verifica los tipos anteriores a 2024 en el BOE. La Calculadora de intereses judiciales y legales, por tramos aplica el tipo correcto a cada fracción sin cálculo manual.
5. Aplica la fórmula a cada tramo: Intereses del tramo = Capital × Tipo × (Días del tramo / 365). Repite este cálculo para cada tramo de cada gasto.
6. Suma todos los resultados. La suma de los intereses de todos los tramos de todos los gastos es el importe total de intereses legales que puedes añadir al capital reclamado. El capital reclamado más los intereses legales es la cuantía principal de tu demanda, antes de los intereses procesales del artículo 576 LEC que correrán desde la sentencia.

Ejemplo numérico simplificado

Supón que pagaste 800 € de gestoría el 1 de enero de 2023. El banco asume la totalidad de ese gasto, así que el capital base es 800 €. Calculas intereses hasta el 31 de diciembre de 2024, dos años completos.

• Tramo 2023 (365 días, tipo 3,25 %): 800 × 0,0325 × (365/365) = 26,00 €
• Tramo 2024 (366 días, tipo 3,25 %): 800 × 0,0325 × (366/365) = 26,07 €

Total de intereses sobre ese gasto: 52,07 €. Ese mismo proceso se repite para cada concepto recuperable. Los resultados se suman al final.

¿Qué documentación necesitas para presentar la reclamación?

Para presentar una reclamación de gastos hipotecarios necesitas acreditar que pagaste cada gasto, cuándo lo pagaste y a quién. Sin esa documentación, el cálculo de intereses no tiene base probatoria.

• Escritura pública de préstamo hipotecario. Acredita la existencia del préstamo, la entidad prestamista, la fecha de formalización y las cláusulas que impusieron los gastos al prestatario. Es el documento de partida de toda reclamación.
• Facturas de notaría, gestoría y tasación. Cada factura debe mostrar el concepto, el importe y la fecha de pago. Si no conservas las facturas originales, puedes solicitar duplicados al notario o a la gestoría que intervino.
• Nota simple del Registro de la Propiedad o factura del registrador. Acredita el importe abonado en concepto de inscripción registral y la fecha en que se practicó.
• Justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Necesario si la hipoteca es anterior al Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre. Acredita el importe y la fecha de ingreso en la administración tributaria autonómica.
• Contrato de préstamo o cuadro de amortización si reclamas la comisión de apertura.

Organiza estos documentos por concepto de gasto. Anota en cada uno la fecha de pago y el importe exacto.

¿Cuánto puedes recuperar en total? Ejemplo real de reclamación

El importe total de una reclamación de gastos hipotecarios es la suma del capital recuperable más los intereses legales acumulados desde cada fecha de pago.

Notaría

1.200 € pagados · recuperable al 50 % = 600 €

Registro

400 € pagados · recuperable al 50 % = 200 €

Gestoría

600 € pagados · recuperable al 100 % = 600 €

Capital total recuperable

1.400 €

El periodo es de once años hasta el 31 de diciembre de 2026. Se aplica un tipo aproximado de 3,00 % para los años 2016 a 2022 y 3,25 % para 2023 en adelante:

• 2016 a 2022 (7 años, tipo ~3,00 %): 1.400 × 0,03 × 7 = 294,00 €
• 2023 (tipo 3,25 %): 1.400 × 0,0325 × 1 = 45,50 €
• 2024 (tipo 3,25 %): 1.400 × 0,0325 × 1 = 45,50 €
• 2025 (tipo 3,25 %): 1.400 × 0,0325 × 1 = 45,50 €
• 2026 (tipo 3,25 %): 1.400 × 0,0325 × 1 = 45,50 €

Total intereses legales acumulados: 476,00 €. Reclamación total: 1.400 € + 476 € = 1.876 €, sin contar los intereses procesales del artículo 576 LEC que correrán desde la sentencia al tipo del 5,25 %.

En reclamaciones con varios conceptos de gasto y periodos largos, los intereses acumulados pueden representar entre un 25 % y un 35 % del capital recuperable.

Cómo gestiona Plea los cálculos de intereses judiciales en tu despacho

Cuando un despacho lleva varias reclamaciones de gastos hipotecarios en paralelo, calcular los intereses tramo a tramo para cada expediente de forma manual multiplica el riesgo de error y el tiempo invertido.

Plea aplica el tipo de interés legal y el tipo procesal vigentes en cada año directamente dentro del expediente, sin hojas de cálculo externas. Para 2026, el sistema trabaja con el 3,25 % de interés legal y el 5,25 % de interés procesal conforme al artículo 576 LEC. El cálculo se guarda dentro del expediente con el desglose por periodos.

Conclusión

Para calcular los intereses legales sobre gastos hipotecarios, aplica la fórmula Capital × Tipo × Tiempo a cada tramo anual desde la fecha de pago de cada gasto hasta la fecha de recuperación, usando el tipo legal vigente en cada año. Para 2024, 2025 y 2026 ese tipo es el 3,25 %. El capital base de cada concepto depende del porcentaje recuperable: 50 % para notaría y registro, 100 % para gestoría, y criterio incierto para tasación y comisión de apertura.

Los valores de referencia de 2015 a 2022 son aproximados: para una reclamación judicial, verifica el tipo exacto de cada año en el BOE. Este artículo es información general y no asesoramiento jurídico: antes de presentar una reclamación, consulta a un abogado.